2014年我們從未想象過(guò)如此艱辛，沒(méi)有陽(yáng)春三月沒(méi)有金九十銀，沒(méi)有氣勢如虹的價(jià)格高進(jìn)沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的喜笑顏開(kāi)，李嘉誠三次賣(mài)資產(chǎn)，潘石屹說(shuō)中國的 住宅已經(jīng)很危險王石說(shuō)李嘉誠賣(mài)房子是個(gè)信號。換了新的住建部部長(cháng)保障房改革加速棚改力度加大，繼續鄂爾多斯后溫州杭州首現崩盤(pán)說(shuō)沈陽(yáng)西安等城市出現3字頭 價(jià)格，連續房?jì)r(jià)8個(gè)月下跌百城環(huán)比鮮有上升，慶幸的是限購取消了限貸松綁了公積金調整額度了利率下降了，多少專(zhuān)家的預言都失效了。
2015年，房地產(chǎn)總有一些事情要發(fā)生。
一、2015年春天銷(xiāo)量和價(jià)格不要期望有爆發(fā)式反彈，最大可能是持平。
2014年11月12月連續兩個(gè)月的數據可以看的出，個(gè)別城市尤其是上半年市場(chǎng)崩潰最為嚴重的如杭州沈陽(yáng)已經(jīng)出現了一定的銷(xiāo)量拉升，價(jià)格在大幅度下拉后 逐漸開(kāi)始走穩。第二大部分城市依然在緩慢的下探過(guò)程中，多個(gè)利好的政策釋放并沒(méi)有給市場(chǎng)帶來(lái)長(cháng)期的利好，只是短暫的銷(xiāo)量拉升利好窗口幾乎都超不過(guò)2周。
本來(lái)預計2015年3月份應該還會(huì )有一輪利好政策，可能重新在春天激活樓市，但是2015年3月不動(dòng)產(chǎn)登記的開(kāi)始這個(gè)大利空，有可能對利好進(jìn)行抵銷(xiāo)。
二、2015年若沒(méi)有重大利空，可能比2014年要好過(guò)一點(diǎn)。
目前影響房地產(chǎn)最核心的四個(gè)問(wèn)題分別是1、供需結構不合理，需求在長(cháng)期的價(jià)格飛速拉升中被透支。2、快速的城鎮化和人口紅利已經(jīng)開(kāi)始消減。3、實(shí)體經(jīng)濟 持續低迷，造血能力減弱。4、國民普遍認為房地產(chǎn)的投資價(jià)值減弱。2015年這四個(gè)問(wèn)題依然會(huì )存在，所以2015最大的可能是持平。從年度任務(wù)完成情況來(lái) 看，中大開(kāi)發(fā)商的現金流和庫存狀況在經(jīng)過(guò)2014年全年的調整和控制后，本身一部分開(kāi)發(fā)商如萬(wàn)科龍湖華潤此類(lèi)的企業(yè)早已做過(guò)抵御和防控，2015年不可能面臨比2014更嚴峻的狀態(tài)。前提是沒(méi)有重大的政策利空。
在從政策層面來(lái)看，2015年有可能最大的利空是不動(dòng)產(chǎn)登記，但是不動(dòng)產(chǎn)登記就像一個(gè)狼來(lái)了的故事一樣在一次一次的推進(jìn)中和不確定的房產(chǎn)稅的落實(shí)周期 上，被逐漸消化和減弱利空，不會(huì )造成特別大的影響。此外就目前的中國經(jīng)濟狀態(tài)和2014年國家從對房地產(chǎn)的明確打壓到后來(lái)的各種拯救，我們必須承認一件事 情，政府目前沒(méi)有更好的方式來(lái)解決這個(gè)難題，2015年最大的可能性是保持目前的姿態(tài)不傾斜。
三、開(kāi)發(fā)商面臨最大問(wèn)題有可能是反腐和政治危機。
以往開(kāi)發(fā)商可能面臨的重大問(wèn)題是拿不到地或者資金流吃緊，而2015年會(huì )有一批開(kāi)發(fā)商面臨新的危機就是在反腐過(guò)程中的政治危機。
2014年12月31日習大大在新年賀詞中提到過(guò)2015年反腐依然是重中之重。2014年的反腐我們判斷是一個(gè)立體戰，而2015年會(huì )進(jìn)入到地面戰。 什么叫地面戰，就是會(huì )開(kāi)始地毯式。2014是針對重點(diǎn)行業(yè)重點(diǎn)地區進(jìn)行反腐重點(diǎn)人物進(jìn)行反腐，2015年只會(huì )更加深入，無(wú)論是佳兆業(yè)還是雅居樂(lè )只是反腐在 房地產(chǎn)領(lǐng)域的剛剛開(kāi)始。尤其是中小開(kāi)發(fā)商、地方開(kāi)發(fā)商，因為某個(gè)人某個(gè)領(lǐng)導某片地而被調查，2015會(huì )成為常態(tài)，也許。
四、產(chǎn)品出現升級和分化，開(kāi)始更加注重單盤(pán)操作。
這個(gè)現象不是2015年才出現的，而是2015年一定會(huì )表現的特別明顯。無(wú)論是對于萬(wàn)科目前的探討，還是對于類(lèi)似于華夏幸福、當代MOMA這樣的企業(yè)的 模式借鑒，中國房地產(chǎn)已經(jīng)走完了快速復制搞大規模一盤(pán)棋的常態(tài)，事實(shí)也證明依靠單盤(pán)或者依靠一種創(chuàng )新式產(chǎn)品是能夠完成市場(chǎng)突圍和逆襲的，比如融創(chuàng )中國 600多億的銷(xiāo)售額銷(xiāo)售面積也就300多萬(wàn)平米，比如中海濟南項目開(kāi)盤(pán)幾十億的銷(xiāo)售額，未來(lái)應該會(huì )出現更多的單盤(pán)明星更多的開(kāi)發(fā)商逆襲者。
五、并購和項目出售成為熱點(diǎn)話(huà)題，資產(chǎn)證券化繼續。
今年一度出現了資產(chǎn)證券化的熱潮，具體效果好不好不好說(shuō)，但是對于個(gè)別中小開(kāi)發(fā)商沒(méi)有新的融資渠道的開(kāi)發(fā)商的確造成了一股攪動(dòng)的勢頭，2015年這股勢 頭只會(huì )越來(lái)越猛，死盤(pán)爛盤(pán)越來(lái)越多，缺錢(qián)的越來(lái)越多，對于一些新的創(chuàng )新的一些融資渠道和方式的接受度也就越開(kāi)闊。并購也一樣。
綠城和融創(chuàng )這場(chǎng)中國歷史上最大的并購案，無(wú)論過(guò)程中是是非非如何，之所以這么受關(guān)注，不僅僅是孫宏斌或者宋衛平的人氣有多高，另外一方面是涉及了兩個(gè)前 十品牌的沖撞重組和合并。融創(chuàng )也試圖通過(guò)并購來(lái)實(shí)現從第十到前五的夢(mèng)想。中交的介入，也給很多有資金者指明了一條更廣闊的路。更符合行業(yè)成熟過(guò)程中市場(chǎng)份 額集中度更高的態(tài)勢。
六、互聯(lián)網(wǎng)熱度會(huì )持續但會(huì )更冷靜，代理公司和電商的競爭在加劇。
這一次互聯(lián)網(wǎng)熱度除非在整個(gè)互聯(lián)網(wǎng)大行業(yè)瞬間冷滅的時(shí)候房地產(chǎn)行業(yè)對互聯(lián)網(wǎng)的熱度才會(huì )跟著(zhù)熄滅。但從目前來(lái)看2015發(fā)生這種可能的可能性并不大。 2015年互聯(lián)網(wǎng)應用在房地產(chǎn)的熱度只有更高么有更低，比如與產(chǎn)品的集合創(chuàng )新與營(yíng)銷(xiāo)的集合帶來(lái)的銷(xiāo)售方式的轉變，但是會(huì )更加理智。2014年推崇的所謂的 微信化所謂的電商主導營(yíng)銷(xiāo)的極端方式，會(huì )在2015年得到改善。未來(lái)會(huì )更實(shí)用更實(shí)效。
代理公司和電商在2014年通過(guò)互相貶損對方來(lái)找各自的存在感，2015年的競爭會(huì )持續加劇。代理這種只在案場(chǎng)進(jìn)行客戶(hù)對接的弊端會(huì )越來(lái)越凸顯，當然電商的那種高度很高說(shuō)法很靚麗但執行大打折扣的現象，會(huì )被越來(lái)越多的人看出端倪。
最后，2015未來(lái)會(huì )有更多風(fēng)雨，我們需要加倍去努力，2015我們希望樓市更平穩。
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